不動産を担保とするとき編

不動産の登記記録と担保物権

金融機関と融資取引をする際に関係してくることが、「権利に関する登記」です。
登記できる権利（物権、債権）は１０個（所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、買戻権、採石権）ありますが、このうち「担保物権」は、「先取特権、質権、抵当権」です。一般的に金融機関は債権の担保として権利部の乙区に「抵当権」の登記を設定します。

担保物権「抵当権」とは

「抵当権」は、債権者＝金融機関が特定の債権を担保するために設定します。
「抵当権」は、債務者が自己の住んでいる家について居住しながら担保の目的物とすることができるため、留置的効力のある質権と違って金融機関にとっては設定がしやすい担保物権です。
金融機関が担保を提供してくださいという場合は、不動産に「抵当権」を設定することを指すことが一般的です。
抵当権は次のように登記されます。

「抵当権」は「約定担保物権」ですので、設定契約を結ぶことで生じます。金融機関から融資を受ける際に「金銭消費貸借契約書」を作成しますが、不動産を担保提供する場合は「抵当権設定契約書」を別途作成します。

なお、抵当権者である金融機関が権利の存在を第三者に対抗（主張）するためには登記が必要ですので、必ず権利部の乙区に「抵当権」の登記が設定されます。
「抵当権」の担保の範囲は、債権元金プラス２年分の利息・損害金となります。

「抵当権」についてもう少し詳しく説明すると、

このように、金融機関（抵当権者）は、融資したお金（被担保債権）が返済されない場合の回収手段として不動産に「抵当権」を設定します。
融資したお金（被担保債権）が完済となれば、「抵当権」は消滅します。ただ、法律上「抵当権」は消滅しても、不動産に設定された「抵当権」の登記は自動で抹消されることはありませんので、別途「抵当権」の抹消登記が必要となります。

稀に被担保債権は完済しているのに「抵当権」の抹消登記をしていないことがあります。完済となると金融機関から、抵当権抹消の登記原因として「抵当権消滅証書（または解除証書）」、「登記識別情報（または登記済証）」、「金融機関の委任状」が渡されます。
この書類を不動産の管轄法務局に提出して抵当権の抹消登記手続きをするのですが、放置している場合があります。自身での対応が難しい場合は、司法書士に依頼して手続きをすることが必要です。

担保物権「抵当権」の目的物：土地の地目

土地の地目はいくつあるかわかりますか。地目は、土地の用途を表す表示に関する登記事項です。

地目は、土地の主たる用途によって２３に限定されていて、「適当に地目を定めることはできません」。不動産登記事務取扱手続準則第６８条により、地目を認定するためには、「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定める」ものとされています。
なお、不動産登記の対象となる土地は、取引の対象になるものに限られます。私法上の所有権の客体となり、私人が支配可能な土地のことです。分かりやすくいうと、公有水面（海など）下の土地は、私人の支配の可能性がないので登記ができません。

認定されている地目を列挙すると次のとおりとなります。

金融機関が担保として主に抵当権を設定する土地の地目は「宅地」です。「宅地」とはその名のとおり、「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」の地目です。

「宅地」は市街化区域にあることがほとんで流通性が高いため、担保とする価値があります。また「宅地」と接する「公衆用道路」は担保価値はありませんが、「宅地」と一体となっていれば一緒に抵当権を設定されます。

稀に土地の現況や利用状況が建物の敷地であるのに、土地の地目が「畑」や「山林」となっていることがあります。この場合は、担保として抵当権を設定するためには、「宅地」への地目変更が必要となります（市街化区域の農地については農業委員会へ農地転用届出をすることで地目の変更ができます）。

「宅地」として認定する意外な事例は、テニスコートとプールです。「宅地」に接続するテニスコート・プールは「宅地」とし、その他は「雑種地」となります。

金融機関が担保として徴求する土地は、市街化区域にあって流通性があり換価性の高い「宅地」が中心となることを知っておきましょう。

担保物権「抵当権」の目的物：建物の種類

建物の種類は、建物の利用状況を示す表示に関する登記の登記事項です。
建物の種類は、土地の地目と違って、「建物の用途により適当に定める」ことができます。
主な種類を列挙すると次のとおりとなります。

ただし、建物の認定要件は不動産登記規則第１１１条では次のように定められています。
「建物は、屋根及び周壁またはこれらに類するものを有し、土地に定着した構造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」

また、不動産登記事務取扱手続準則第７７条で建物の例示がされています。

登記先例から、一般に私たちが住居としている戸建てやマンションの建物以外に、建物として登記できる具体的な例としては次のとおりです。

登記先例から、建物として登記できない具体的な例としては次のとおりです。

稀に未登記の建造物があります。この構造物は登記（表題部の表示に関する登記）をしなければならない建物なのかそうではないのか、登記（表題部の表示に関する登記）をしなければならない建物の要件を知っておくことは大切なことです。（表題部は、不動産を特定するために、土地や建物の物理的現況を公示する登記で必ず作成されます。表題登記の申請は所有者に申請義務が課されています。また登記官が職権ですることができます。）

ところで、なぜ登記（表題部の表示に関する登記）をしなければならない建物の要件を知っておく必要があるのかというと、少し難しい話となりますが、「法定地上権」というものがあるからです。

「法定地上権」が成立するには、「建物」は抵当権設定当時実際に存在していればよく、登記された建物である必要はありません。
つまり、「更地」と思って抵当権を設定した「土地」に、当時既に構造物があった場合、それが建物の要件を満たしていたときは、抵当権が実行されると「法定地上権」が成立する可能性があります。
担保の評価を考えた場合、「更地の土地の評価」と「地上権がついた土地の評価」では大きく評価に差が出ます。「地上権がついた土地」では、底地として借地権割合分評価が減額されます。
※底地・・・借地権が設定されている土地のこと

私が金融機関の本部で融資回収を担当していたとき、「更地の土地」の競売の申立を行ったことがあります。
ところが、裁判所の現況調査（不動産鑑定士が調査します）で、土地に抵当権を設定した当時、既に「未登記の建物がある」ことが判明しました。土地の評価額は底地として相当額減額され、満足のいく回収とはなりませんでした。後に担当者に建物の存在のことを聞いたところ、建物であるとは思っていなかったとのことでした。

このように、「抵当権」を実行しても「被担保債権」の金額を充足できなければ、ロスを出すこととなります。
登記（表題部の表示に関する登記）をしなければならない建物の要件を知っておく必要があるのは、このような事例を未然に防ぐためです。必要があれば、「建物」に対しても抵当権を設定しなければなりません。

「担保評価」と「抵当権」の関係

不動産の担保評価について、知っておきたいことをお話しします。

たとえば、金融機関が１，０００万円の融資の担保として不動産（土地・建物）に抵当権を設定した場合、もし、債務者が１，０００万円の返済ができなくなったら、金融機関は「抵当権を実行」つまり「競売」をして、不動産（土地・建物）の売却代金から１，０００万円の債権を回収する行動をとります。
しかし、必ず１，０００万円全額回収できるかというとそういうわけではありません。

なぜかというと、競売では「買受可能価額」というのが設定されます。競売物件を買おうとする者は買受の申出額（入札額）を「買受可能価額」以上としなければならないため、この「買受可能価額」と「入札」次第で回収できる金額が左右されるからです。
「買受可能価額」が想定していたより低かった、「入札」がなかった、などのことが起こることがあります。

「買受可能価額」とは何かという前に競売の流れを説明すると、

「評価書」についてもう少し説明すると、
「評価書」には「売却基準価額」が記載されています。評価人（不動産鑑定士など）の評価額をもとに裁判所が定めます。そして、売却をより確実にするために「売却基準価額」の８０％の「買受可能価額」を定めます。

買受可能価額＝売却基準価額×８０％

買受人が入札する際の「買受可能価額」はこのようにして設定されています。

では、評価人はどのようにして競売不動産を評価しているのかというと、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の３つの手法が用いられています。

このように、抵当権を設定するということは、将来抵当権の実行（競売）があることを想定しておかなければなりません。

金融機関は、「不動産の担保評価」をするにあたっては、抵当権を実行（競売）した場合に１００％回収できる金額を考えます。
競売不動産の評価方法である「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」と同じようにして金融機関も評価を行います。さらに金融機関によってそれぞれ担保の評価方法に決まりがあります。
たとえば、土地の形状や、接道、日照や騒音などが評価に影響することもあります。

金融機関はこういったことも加味して「不動産の評価額」を検討しますが、
競売では、売却をより確実にするために「売却基準価額」の８０％の「買受可能価額」を定めますので、
同様に、「金融機関が不動産を評価した金額」の掛け目として８０％の金額を「不動産の担保評価」とするのが妥当でしょう。
つまり、「不動産の評価額」を１，０００万円とした場合は、掛け目８０％として８００万円が「不動産の担保評価」となります。
そして、この「不動産の担保評価」が、一般的に融資を受けるときの限度額となります。

金融機関の担保評価＝金融機関の評価金額×８０％

ここからは私の経験値ですが、「金融機関の不動産の評価額」は競売の「売却基準価額」と比べてやや高い傾向にあります。これは、不動産鑑定士が行う評価調査よりも簡便に査定するからと思います。

実際に競売の落札金額を見ると、「金融機関の不動産の評価額」の掛け目を８０％ではなく、６０％とした金額とほぼ一致することが結構ありましたので、「金融機関の不動産の評価額」は「売却基準価額」と比べておよそ２割ほど高いかなと思っています。
こういったことから、厳しく担保評価を行う金融機関では、「不動産の評価額」の掛け目６０％を「不動産の担保評価」とするところもあります。

不動産の「差押え」：強制執行

不動産に設定された「抵当権」は、債務者が債務不履行になった場合に「抵当権」を実行（競売）して優先弁済を受けることができる担保物権です。

「抵当権」は債権者（金融機関）と債務者との間の「約定」で設定されますので、金融機関から融資を受ける際、不動産を所有していれば必ず「抵当権」が設定されるものではありません。
信用力や返済能力が十分ある場合は、担保の提供や保証は不要となります（プロパー融資といいます）。

では、もしプロパー融資先の債権が不履行となった場合はどのようにして金融機関は債権を回収するのでしょうか。
そこで権利の処分の制限として「差押え」というものがあります。

不動産の「差押え」は次のように登記されます。

手続きは次のように行います。

このように、「抵当権」を設定していなくても、確定判決（債務名義）を取得することにより、不動産を差し押さえして、強制執行により債権を回収することができます。

不動産の「仮登記」：代物弁済予約所有権移転仮登記

今までお話してきた、「抵当権」の実行や「差押え」による強制執行は、不動産の「競売」によって債権の回収を行う手段ですが、「競売」では実際の不動産市場の売買よりも低い金額で売却されることがほとんです（需要のある不動産では入札が多くなり市場より高い金額での売却がされることもあります）。

そこで、将来債務者の債務不履行があったときは、債務者の不動産の所有権を債権者に移転するという登記があります（競売はしません）。
これを不動産登記法第１０５条第２号の「仮登記」といいます。
「仮登記」が「本登記」になれば、「競売」によらず不動産を取得することができますので、「競売」で想定より低い金額の入札結果となり、債権回収額が減少してしまうというリスクを避けることができます。

債権者（金融機関）から融資を受けるときに、
金銭消費貸借において、債務者（借主）の債務不履行（返済ができなくなること）を停止条件（債務が返済できなくなったら法律行為の効力を発生させる条件）として、
不動産の所有権を債権者（金融機関）に「代物弁済」として移転する「代物弁済」の予約が締結された場合に、
債権者（金融機関）は債務者（借主）の不動産に「条件付所有権移転仮登記」をすることができます。
登記記録に次のように登記されます。

このように、債務の不履行があれば代物弁済されますので、実質的に不動産を担保としていることと同じこととなります。
こういった登記もあることを知っておきましょう。

借地借家法「借地権」

他人の土地を借りて自宅建物を建てることがあります。このとき必要となるのが「借地権」です。

建物の所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」を「借地権」といいます。
この「借地権」を第三者に対抗（主張）するためには「登記」が必要です。ただし、「地上権」は設定者（土地の所有者）に登記の協力義務がありますが、「賃借権」は賃貸人（土地の所有者）に登記の協力義務はありません。

一般的に、土地を借りて建物を立てる場合は、「賃借権」の場合がほとんどです。先に話したとおり、「賃借権」は賃貸人（土地の所有者）に登記の協力義務はありませんので、土地に「賃借権」の登記をさせてくれる賃貸人（土地の所有者）はなかなかいません。というかほとんどいません。

しかし登記ができなければ、借地である土地に「借地権」を有していることをを第三者に対抗（主張）することができません。

そこで、

金融機関では、借地上の建物の建築資金を融資する際は、賃貸借契約書と自己所有の建物の表題登記を確認します。覚えて置きましょう。